从本质上说，“工业上楼”是对未来新经济、新业态、新模式发展要求的一种主动求变的应对过程，这也是深圳适应新经济发展的一种新探索。
对深圳而言，在工业用地资源供给紧张与制造业新业态方兴未艾的双重前提下，“工业上楼”的推进应从城市配套、产业配套、人才吸引、环境营造等措施入手，在工业用地内部探索空间功能的多种可能性，不断改善产业发展环境，推动工业用地提质增效与产业高质量发展。
//南山红花岭智造产业园项目 图片来自深圳南山网
早在2021年7月27日，国家发展改革委发布了《关于推广借鉴深圳经济特区创新举措和经验做法的通知》，明确提出要推广“工业上楼”模式。2022年11月，深圳推出新的“工业上楼”计划，明确提出要连续五年每年建设2000万平方米优质、经济、定制化厂房空间。
在推出“工业上楼”计划两个月后，2023年1月10日，深圳市举行“20 8”产业2000万平方米“工业上楼”厂房空间项目招商大会。2023年2月13日，深圳市“工业上楼”项目审批实施方案的通知正式对外发布。目前，深圳共有72个“工业上楼”项目，用地面积854.8万平方米，平均容积率4.2，厂房面积2306.5万平方米。72个项目中，共有50个项目在20大先进制造业园区范围内。另外，为加快“工业上楼”项目建设步伐，目前深圳各区正在加大土地整备力度，确保所有项目于今年6月份全部开工建设。
//“工业上楼”超越了作为空间供给方式的单一作用，而成为一种培育新型经济形态的路径。图为深圳市“20 8”产业2000万平方米“工业上楼”厂房空间项目招商大会现场。深圳特区报记者 何龙 摄
一、深圳推进“工业上楼”的原因分析
2021年2月深圳市工业和信息化局发布了《关于推动制造业高质量发展坚定不移打造制造强市的若干措施》，开篇即阐明了深圳市制造业的重要性，“制造业是实体经济的主体，是城市经济发展的根基和综合实力的体现”，强大的制造业，被认为是支撑深圳经济发展的核心。“坚持制造业立市之本，突出制造业当家。”今年深圳市政府工作报告提出，坚持把发展经济的着力点放在实体经济上，加快建设全球领先的重要的先进制造业中心。
制造业对于深圳如此重要，但在深圳制造业发展过程中，并非没有对于“产业空心化”担忧，尤其是随着城市的发展，不可避免地会对工业用地资源产生挤压。
首先，总体城市建设用地的稀缺是大城市普遍存在的现象。根据第七次全国人口普查数据，深圳目前人口密度达8791人/平方公里，远超东京（6426）、伦敦（5644）等一些国际大都市。而与之相对的土地开发潜力已出现瓶颈。根据第三次国土调查，深圳陆域开发强度已经达到50%，远超30%的国际警戒线。
其次，在有限的城市建设用地上，工业用地在不断地减少。从发达城市的发展经验看，世界上许多大都市都经历了产业更迭对工业用地的挤占，取而代之的是租金承受力更强、城市风貌更时尚的商业和服务业。以纽约和东京为例，纽约2014年的工业和制造业用地面积为22平方公里，占土地总面积的比例为3.5%；东京2007年工业用地面积为58平方公里，占土地总面积的比例为9%。
另外，制造业新业态新模式深刻改变制造业生产方式与空间载体形式。2019年国家发展改革委等15部门联合印发《关于推动先进制造业和现代服务业深度融合发展的实施意见》，明确提出先进制造业和现代服务业“两业融合”的概念。该意见梳理提出了10种发展潜力大、前景好的典型业态和模式，也对生产空间提出多样性、灵活化的需求。只有获得产业新业态主体认可的产业配套环境和高品质新型产业空间,才能有效地留住优质企业。
面对产业发展的压力，“工业上楼”成为破解制造业空间供需矛盾、保障制造业高质量发展的一种产业空间供给模式，甚至可以说“工业上楼”目前已经超越了作为空间供给方式的单一作用，而成为一种培育新型经济形态的路径。
以最先落地的深圳最高标准“工业上楼”先进制造业厂房试点项目——宝龙专精特新产业园为例，在招商过程中初筛通过53家企业，其中包括10家国家级“小巨人”企业，23家省级专精特新企业，17家上市企业或拟上市企业。从园区集聚的企业来看，这些具备先进性、总部性、成长性共同特质的企业的集聚使得“工业上楼”形成一种新的“母厂 制造”经济形态。这种经济形态将促进产业布局优化、结构合理，不断实现转型升级，并显著提升产业发展的效益。
二、“工业上楼”推动产业高质量发展的表现
第一,提升制造先进性。“工业上楼”园区主要瞄准的是以专精特新企业为代表的“腰部企业”，具有充足的发展动能和较好的成长潜力。“工业上楼”园区促进企业在物理空间上集聚，在成长周期上扶持，帮助企业完成“中小企业-创新型中小企业-专精特新企业-专精特新‘小巨人’企业-制造业单项冠军企业-独角兽企业-科技领军企业”的蜕变。
第二，增强企业根植性。“工业上楼”的目标企业是实现了发展进阶的中小型成长性企业，未达到独立拿地的标准，迫于租赁场地经营巨大的不确定性，企业对稳定的生产场地有强烈的需求。企业有了自己的产业空间或产业生产基地后，会加强与本地各个企业、科研机构、政府部门之间的联系，从而对这个地区产生更大的依赖性，引导更多它的上下游企业进驻，在内部产生更长远的发展动力。
第三,提升经济集约性。宝安燕罗、龙岗宝龙、龙华九龙山、坪山高新南、光明凤凰、深汕智造城等20大先进制造业园区内的“工业上楼”园区，最大限度地利用了生产基地土地、劳动力、智力资源等要素优势,最大限度地提高了资源的配置效率,体现了集约经济的特点。实现了资源高效、集约利用的“工业上楼”园区，未来必然会出现一个相同类型或者产业链上下游企业的集聚，从而企业规模或者企业体量会呈现一个不断增大的发展历程。
第四,拓展创新外溢性。稳定、集约、高效的产业空间会对人才产生虹吸效应，吸引优秀的管理人才、科技人才、制造人才集聚。随着人才聚集，将形成催生科技创新的“产业公地”。“产业公地”不只出现在“20 8”产业集群内部，而且也搭建了第二产业与第三产业之间经济链条的融合通道,不但能够实现二产向三产的延展,而且能够实现知识性服务业向一般性服务业的延展和扩散，从而实现“工业上楼”园区自身产业生态系统的自洽和拓展。
第五,实现合作共赢。在“工业上楼”模式下,可以通过“总部-加工基地”链条实现制造业核心区的经济发展向周边地区的强力辐射。“工业上楼”模式改变了区域之间对同一产业在企业、项目上“非此即彼”的无序争夺,避免了简单的重复,实现了不同资源优势区域之间通过价值链不同功能的再分工与合作,最终实现共赢的结果。
在工业用地资源供给紧张与制造业新业态方兴未艾的双重前提下，“工业上楼”的推进应从城市配套、产业配套、人才吸引、环境营造等措施入手，在工业用地内部探索空间功能的多种可能性，不断改善产业发展环境，推动工业用地提质增效与产业高质量发展。
三、多种措施推进“工业上楼”
一是要加强企业需求方和建设供给方之间的适配性。注重园区前期设计与后期园区实际运营衔接性。要根据满足企业不同生产工艺要求，包括对首层、层高、荷载以及标准层面的实际需求情况，从生产环节、空间规划、运输物流等各个角度，设计灵活多样的功能空间，实现产业链的高效联动。
二是更加突出“准公共产品”的特征。作为新生事物的“工业上楼”，目前相关扶持政策相对滞后，特别是在租金补贴方面。由于较高的建筑标准导致的园区建设高成本，会使得园区运营方面临较大的经营压力。工业企业对租金十分敏感，推动企业“上楼”，政府需制定租金补贴政策，使企业承受的租金与传统园区基本持平或略高一点，如此才能获得承租企业的垂青。
三是重视园区建成后的运营管理，形成政府与市场的合力。空间的建成不是结束而是开始。除了园区规划和建筑设计外，打造科技创新生态和专业化运营管理是关键。如果园区规划和建筑设计是让园区能够科学地建设起来，那么打造科技创新生态和专业化运营管理则是让园区能够可持续发展下去。一方面，政府应给予政策支持，降低运营成本。另一方面，园区运营，尤其是专业园区的运营，可以与第三方产业运营企业合作，注重产业生态打造，强调多方共赢，提高园区综合效益。
四是重视打造产业生态创新生态，整合人才、科技、资本资源。“工业上楼”目的是提供产业空间，是引导产业集聚的载体保障。只有形成完善的产业生态创新生态，“工业上楼”园区才能形成产业吸引力，吸引相关企业进驻。通过整合人才资源、科技资源、资本资源，形成产学研相结合的模式，更好促进产业发展。
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